保值意识和企业促销激发交易热情 楼市回暖行情能否持续？

今年端午【wǔ】节假期，除北京楼市相【xiàng】对冷【lěng】清外，其他【tā】重点城市【shì】均迎来【lái】交【jiāo】易小高潮。针【zhēn】对【duì】这一轮【lún】人气急升和放量成【chéng】交的成因，业【yè】内人士给出了多维度的分析。

随着9-20的到来，2020年“下【xià】半场【chǎng】”正式开始【shǐ】。市场普遍关注的是，这一波【bō】行情能否持续，或者市场【chǎng】热【rè】度能保持多久【jiǔ】。

原因

保值意识和企业促销激发交易热情

端午节前的这一波人气，首先与房企普遍大幅让利有关。

近两个月【yuè】以来，在恒大等龙头企业的引领下，整个【gè】行业【yè】通过“以价换量【liàng】”来回笼资金【jīn】和冲业绩的【de】热情【qíng】高【gāo】涨。在一些三四线城【chéng】市以及【jí】一二线城市，地理位【wèi】置较为【wéi】偏远的楼盘，房价比此【cǐ】前的高点出现了2000-3000元/平方米的落差。这无疑是在疫【yì】情影响下需【xū】求收紧后【hòu】、市场竞争日趋白热化的结果。许多【duō】企业索性【xìng】推出“一口价【jià】”房型来【lái】吸引客户【hù】，导致一些原本【běn】没有【yǒu】置【zhì】业【yè】规划的家庭也表现得无比【bǐ】心动。

其次，有【yǒu】观【guān】点认为，端午【wǔ】节前【qián】后楼【lóu】市人气急涨，很【hěn】有可能与全【quán】球疫情影响下人【rén】们对个人资产安全的担忧相【xiàng】关。在全【quán】球【qiú】经【jīng】济处于暂时停滞的状【zhuàng】态下，各国“放水救市”的行动越发普遍【biàn】，包【bāo】括【kuò】美国在内【nèi】的多个国家都在拼命增发货币，而在货币【bì】贬值的心理压力下，房【fáng】子仍然【rán】被大多数中国家庭认为是最佳资【zī】产保值增值【zhí】的方【fāng】式。

在楼【lóu】市资深人士看来，这一波行【háng】情【qíng】，不排除【chú】有开发商采取【qǔ】“饥【jī】饿营【yíng】销”的手段。为【wéi】了制造市场【chǎng】供不应求【qiú】的局面，开发商抓住购房者【zhě】的【de】焦虑心理，促使项【xiàng】目【mù】收益获取最大化。此前，开发商就【jiù】曾【céng】采【cǎi】用过【guò】“捂盘惜售”的手段，让购买【mǎi】者认为市场供不应求，进而引发恐慌性【xìng】购买【mǎi】。同样【yàng】，通【tōng】过打折促销，也【yě】可以先把市场情绪【xù】调动起来【lái】，然后再【zài】通过营销手段吸引客户购房。当然，短暂的情【qíng】绪爆发，很可能【néng】被一些人错判成【chéng】市场回暖的信【xìn】号。

受疫情影响，整个市场【chǎng】之【zhī】前一直处于“冰冻”状态，随着疫情趋【qū】缓，线【xiàn】下售【shòu】楼处的开放，积压的需求在短【duǎn】期【qī】内得以爆发。此外，3月是【shì】学【xué】校开学季【jì】，学区房【fáng】的需求也会【huì】相应增加【jiā】。但【dàn】资深人士表示，需求的短暂【zàn】回【huí】暖，并不代表市场的真正复苏。近期，国家宏观金融政【zhèng】策【cè】处于比较宽【kuān】松的状态，加上【shàng】房企【qǐ】促【cù】销力【lì】度加大，很【hěn】多购房者会被市场【chǎng】情绪给带动，一股脑地【dì】加入购房大军【jun1】。

不过，更【gèng】多的人关心的是，这一波行【háng】情是否【fǒu】能够【gòu】持续，或者市场热度能【néng】够保持【chí】多久【jiǔ】。毕竟，在全球经【jīng】济停滞的背景【jǐng】下，收入预期和购买力【lì】受到较大影响。资【zī】深【shēn】人士也表示，应该【gāi】谨慎看待【dài】近期的【de】楼市回暖，切【qiē】忌误读【dú】为投【tóu】机炒作的机会。

宏观

下半年货币政策整体保持宽松

有【yǒu】机构分析称，宏观环境和政策层面的变化，将会进【jìn】一步放大【dà】下半【bàn】年上【shàng】车“窗口【kǒu】期”。

克而瑞即认为，当前【qián】全球居高不下【xià】的疫【yì】情【qíng】压力【lì】，会对楼市形【xíng】成两股【gǔ】作用力：一是对疫【yì】情二次复【fù】发的担忧会促使房企【qǐ】抓【zhuā】住现有【yǒu】销【xiāo】售期，加【jiā】紧去化。今年【nián】端午节这一【yī】波行情，四个【gè】一线【xiàn】城市中仅北【běi】京【jīng】市场表现【xiàn】冷淡，新房【fáng】成交量【liàng】同比下降了17%，二手房【fáng】则同【tóng】比下降了1.2%。这一方面也会刺激房企居安【ān】思危，加大在下半年【nián】的【de】促销力度。二是政策层面将会持续宽松，为需求“上车”提供更为宽松的条【tiáo】件。今年【nián】的政府工作报告已经【jīng】对全年的房地产政策定【dìng】调。未来在【zài】“房住不炒”总基调下，各【gè】地因【yīn】城施策将更加灵活，以保障房地产【chǎn】市场平稳运行。此前，政府【fǔ】在土地出【chū】让【ràng】、销售保【bǎo】证金和人才【cái】落户【hù】等方面已经出台一系列政策来稳定市场，亦已取得明显实效。除【chú】此以外，央行通过【guò】降【jiàng】息和下调贷【dài】款利率对资【zī】金进行引导，一定程度【dù】上也会影响【xiǎng】大家对市场的预期。

从【cóng】国常会定调【diào】到陆家嘴论坛几位领【lǐng】导【dǎo】的发言来看，今年下半年我国的货币政【zhèng】策整体将保持宽松，但边【biān】际【jì】放松空【kōng】间【jiān】有限，相对充【chōng】裕的资金【jīn】或多或少将流向房地产市场。

不过【guò】，对于投机【jī】炒房的行为，国家仍会在政【zhèng】策上保持高压态【tài】势。譬如，9-20，中国银保监会消保局便发布《关于合理使用信用卡【kǎ】的消费【fèi】提示》。消【xiāo】费者将信用卡借款违【wéi】规用于房地产、证券、基金、理【lǐ】财等非消费领域，放大【dà】资金杠杆，易导【dǎo】致个人或家【jiā】庭【tíng】财务不可【kě】持续【xù】，并【bìng】会承担相应【yīng】后【hòu】果，也致【zhì】使【shǐ】金融机构风险【xiǎn】累【lèi】积。消费者【zhě】应当正确认识信【xìn】用卡功能【néng】，理性透【tòu】支消费，不【bú】要“以卡养卡”“以贷还【hái】贷”，更不要“短借长用”，合理发挥信用卡等【děng】消【xiāo】费类贷款工具的消费支持【chí】作【zuò】用【yòng】。

综合来看，业内人士预【yù】计，下半年房地产市场仍【réng】具韧性，大概率将延【yán】续复苏与分化的【de】既定格【gé】局，随着房企加快供【gòng】货节奏，成交有【yǒu】望【wàng】继续回升，但增【zēng】速或将【jiāng】明【míng】显【xiǎn】放缓。相对而【ér】言，核心一、二线【xiàn】城市仍有强劲需求【qiú】支【zhī】撑，成交有望【wàng】稳【wěn】中有升【shēng】，弱【ruò】三、四线城市依旧【jiù】面临较大的【de】调整压力。

行业

业绩压力

直接影响让利幅度

业【yè】内普遍【biàn】认【rèn】为，今年【nián】下【xià】半年【nián】的行情走势仍然跟企业本身的【de】内在动【dòng】力有直接关系。动力【lì】，从【cóng】另外一个角度可【kě】以【yǐ】理解成压力。总的来看，今年房企最大的两座压力大山，一个【gè】是还债，另一【yī】个就是业绩【jì】。尽管【guǎn】由于融资环【huán】境【jìng】的改善，今年【nián】企【qǐ】业资金链会有所缓【huǎn】解，但是回笼资金的【de】欲望仍会非常迫切【qiē】，在这【zhè】种【zhǒng】情况下就【jiù】必须尽最大能力地出货。冲业绩的手段也【yě】是【shì】为了出货，只不过，在“房住【zhù】不炒”的总基调下，地【dì】方政府在【zài】活跃市场上不可能用药【yào】太猛【měng】。因而，卖【mài】房终究【jiū】得靠企业自身。

参照房企年初提出的2020年销售目标，今年上半年至少得完成40%，下【xià】半年【nián】压力才不会那么大【dà】。但从实际【jì】情况【kuàng】来【lái】看，上半年完【wán】成率【lǜ】不足40%的房【fáng】企并非少数，包括保利置业【yè】、融信中国、荣盛发展、花样年、新城控股、首创置【zhì】业【yè】、中国奥园、金科集团、世茂房【fáng】地【dì】产【chǎn】、绿城中【zhōng】国、佳兆业、合景泰富、旭辉【huī】集团、富力地产、融创中【zhōng】国【guó】、远洋集团等16家。完成【chéng】率超过50%仅恒大、金茂和滨江集团等少【shǎo】数几家【jiā】。如果考【kǎo】虑到部【bù】分企业为【wéi】获得商业排行榜上更高【gāo】排位，存在对上半年销售【shòu】业【yè】绩注水【shuǐ】的【de】可能。所以【yǐ】，房企的实际销售业绩有可能比企业自主【zhǔ】发布的成绩【jì】单【dān】还要弱一点【diǎn】。

对于合【hé】景泰富、旭辉集【jí】团、富力地产、融创【chuàng】中国、远洋集【jí】团等【děng】企业来说，上半年完成情【qíng】况很不理想，头顶着巨大【dà】的销售压【yā】力【lì】，如【rú】何才能【néng】在下半年跑出量来?当然只能降价【jià】了【le】。有业【yè】内人士分析称，当大部分房企都面临降价抢占市场【chǎng】的【de】压力时，反【fǎn】过来会进一步引发价格的【de】踩踏效应，即大家比着【zhe】降价。对【duì】于房企来说，销售目标的实【shí】现，不仅【jǐn】关乎自己的现金流【liú】和债务压力，也是市值管【guǎn】理的重要手段。若【ruò】最终业绩与目标相差甚【shèn】远，其股价承受【shòu】的压【yā】力【lì】将【jiāng】会更大。由此可以判断，对【duì】业绩的考量【liàng】将直【zhí】接影响到【dào】企【qǐ】业【yè】对产【chǎn】品的定价。不过【guò】，毕竟拿地的【de】价【jià】格【gé】居高不下，业【yè】内人士也提醒置业者对企业的降价【jià】幅【fú】度不要期望过高。不管对企业还是对市场来说，维护【hù】平稳健康的发【fā】展仍然是首【shǒu】要目标。因而，房价【jià】不可能大起大落。(记【jì】者 冯善书)