公募REITs常【cháng】态化发行迈出关键一步 首批4单扩募项【xiàng】目更【gèng】新“进度【dù】条”

首批4单公募REITs扩募项【xiàng】目更【gèng】新“进度条”。9-20，博时基金、中金【jīn】基金、华安基金、红土创新基金等4家【jiā】基金管【guǎn】理【lǐ】人，分别发布以通讯方式召开公募REITs基金【jīn】份【fèn】额持有人大会【huì】的提示性公【gōng】告。会【huì】议【yì】审【shěn】议事项主【zhǔ】要【yào】为【wéi】扩募【mù】及新【xīn】购【gòu】入资产，此外部分会议审【shěn】议事项还包括引入【rù】战【zhàn】略投资者、延长基金合【hé】同期限等。

(资料图片仅供参考)

进入实质性阶段

“根据扩募发售对象【xiàng】的不同，公募【mù】REITs扩募分为【wéi】向原持有人配【pèi】售、公开【kāi】扩募【mù】、定【dìng】向扩募【mù】等三种方式。扩【kuò】募的定价需要权【quán】衡REITs原持有人的利益、新【xīn】投资者的利益【yì】和原始【shǐ】权益人的利益【yì】，还需要考虑REITs的二级市场价格等【děng】因素。”博时蛇口【kǒu】产园REIT基金经理刘玄【xuán】对【duì】《证券【quàn】日报》记者表示，扩募定价【jià】对于拟新购入【rù】资产的范围、交易价格或【huò】价【jià】格区间、定价方式【shì】或定价依据以及【jí】其他【tā】相【xiàng】关内容均需经基金份额持有人大【dà】会审议、表决，基金管理人将充分【fèn】保【bǎo】障基金份额持有人的相关权益。

根据相关公告，中金普洛斯REIT本【běn】次扩募【mù】拟发售金【jīn】额【é】不高于18.53亿元（含）且不低于18.21亿【yì】元（含），拟发售份额上限为【wéi】4.58亿份（含）；华安张江【jiāng】光大REIT本次扩募拟发售金【jīn】额【é】上限为16.40亿元（含），拟【nǐ】发售【shòu】份【fèn】额上限为4.85亿份（含）；博时蛇口【kǒu】产【chǎn】园REIT本次【cì】扩募拟【nǐ】发售金额不超【chāo】过【guò】13.478亿元（含），拟发【fā】售份额不超过【guò】5.768亿份（含【hán】）；红土创新盐【yán】田港REIT本次扩募拟发售金额不超过4.148亿元【yuán】（含），拟发售份额【é】上限【xiàn】为1.6亿份（含）。

“此次博时蛇口产园REIT扩募项目资产【chǎn】类型涵盖了科研【yán】生产用房【fáng】，在资产类型和【hé】区域上提升了博【bó】时蛇口【kǒu】产园【yuán】REIT底【dǐ】层资产的分散度。”刘玄介绍，在项目的运营管理【lǐ】模式上【shàng】，仍延续由【yóu】外部受【shòu】托运【yùn】营管【guǎn】理机构提【tí】供【gòng】运营及物业管理服务的【de】模式。

中金基金相【xiàng】关负责人告诉《证【zhèng】券日【rì】报【bào】》记者【zhě】，中金普洛斯REIT本【běn】次通过扩募再次置入优质资产，将提高【gāo】公募REITs作为资产【chǎn】上【shàng】市平台持续的成长空间和经营【yíng】活力。同时，拟新购入的3项【xiàng】基础设施资产是【shì】对【duì】基金已持有资产覆盖区域的补充，有利于拓【tuò】展【zhǎn】本基【jī】金【jīn】持有【yǒu】的仓储物流【liú】园【yuán】辐射【shè】范【fàn】围，形成全国网络化【huà】布【bù】局，同时【shí】有利于提高基金的【de】投资【zī】分散性、运营【yíng】稳定性，争取实现资【zī】产增值。

在【zài】上海证券基金【jīn】评价研究中心高级基金【jīn】分【fèn】析师孙桂平看来【lái】，首批4单【dān】公募REITs扩募项目主要集中【zhōng】在产权类公募REITs上【shàng】，包括2单仓储物【wù】流【liú】项目、2单产业园区【qū】项目。本次REITs扩【kuò】募资【zī】产运【yùn】营稳定，且【qiě】均为优质资【zī】产，扩募项目的落地为REITs市场发展打开新空间，将推动未【wèi】发行REITs的管理人积极发行【háng】REITs产品【pǐn】，从而使市场步入新【xīn】REITs发行和存量REITs扩募共同发展的新阶段【duàn】，有利于【yú】加【jiā】快存量资产盘活【huó】和增量资产建设，提升基础设施【shī】投资水平，推【tuī】动行【háng】业高质【zhì】量发展。

谈及首批REITs扩募项目落地的意义，刘玄【xuán】认为，这是【shì】进一步推动公募REITs常态化【huà】发行和市场规【guī】范健康【kāng】发【fā】展的关键【jiàn】举措，体现出REITs具备较强的成长性以及能够合理【lǐ】扩【kuò】大有【yǒu】效投资的市场价值。

积极储备优质项目

除有序推进【jìn】公【gōng】募REITs扩募【mù】工作外，多家【jiā】基金管【guǎn】理人还持续【xù】提【tí】升【shēng】REITs的主动管理及项目运营能力，积极储备优质【zhì】项目。

刘【liú】玄介绍，博【bó】时基金高【gāo】度重视公募REITs业务【wù】的发展，积极搭建投资及运营【yíng】人才梯队，持【chí】续进行专【zhuān】业化培养【yǎng】，打【dǎ】造【zào】REITs核心竞争【zhēng】力。目【mù】前，博【bó】时基金正在推进多【duō】只REITs项目，总【zǒng】规模逾百【bǎi】亿元，涉及园区、光伏、风电、公路、路桥、文旅等多类资产。

中金基金【jīn】也有【yǒu】多【duō】只储备公募REITs项目处【chù】于申报阶段。中金基金相关负责人表示，“未来【lái】，中金基金将继续【xù】加强REITs领域的投入【rù】，聚焦打【dǎ】造业内【nèi】领先的基础设施【shī】投【tóu】资与运营团【tuán】队，积【jī】极参【cān】与REITs创新实【shí】践，致力于实现资产持续稳健【jiàn】运营，探索不【bú】同【tóng】类型优质基【jī】础设施资【zī】产的扩容、扩【kuò】募。”

受【shòu】访专家普遍认为，扩募将给整个REITs市场生态【tài】带来深刻影响【xiǎng】。孙【sūn】桂平【píng】表示【shì】，公【gōng】募REITs扩募，一【yī】是有助于REITs规模增长，提升产品流动性，进一步【bù】增强【qiáng】REITs对【duì】机构投【tóu】资者的吸引力；二是有助于运营稳【wěn】定性，通过【guò】扩募提升REITs持有【yǒu】基础设施资产的分【fèn】散【sàn】性，降低某一资【zī】产出【chū】现经营风险【xiǎn】对整个REITs产【chǎn】品的影响【xiǎng】；三是有助【zhù】于REITs做大做强，充分发【fā】挥REITs作为基础设施专业运营【yíng】平台【tái】的功能，最【zuì】大程度体现基【jī】础设施资产市【shì】场价值。

孙【sūn】桂平认【rèn】为，“未来同类型公募REITs之【zhī】间的长期表现将存【cún】在一定分化【huà】，优质资产将越来越向更好的REITs管【guǎn】理人集【jí】中。”

本报记者 昌校宇