这些旧改入市，神仙都要抖一抖

旧改，一直是楼市中重要的变数。

伴【bàn】随着【zhe】旧改的关键【jiàn】词，往往是好地段【duàn】、体量大、配套【tào】完善、价格有竞争力【lì】。

说【shuō】白了，旧改一旦能孵化成功，杀出来的融资【zī】商品房【fáng】往【wǎng】往能卷【juàn】到这【zhè】片区域。

(资料图片仅供参考)

旧改最大的问题就是慢。

现在，房【fáng】企【qǐ】做旧【jiù】改就像以前打【dǎ】魔兽刷副本，每关都有个S级的Boss守着。

终于【yú】等到商品房要入市的时【shí】候，一看“我去，魔兽【shòu】都【dōu】要停服了【le】...”

去年末【mò】，我【wǒ】们统【tǒng】计了【le】十几个可【kě】能会在2023年入【rù】市的旧改，像冼村、新市头、双沙、南浦等等。

无一例外，他们上半年全都鸽了。

于是，2023年接近过【guò】半，我们重新整【zhěng】理【lǐ】了一【yī】份大家关【guān】注度比较高，问比较多【duō】的【de】几个旧改项目聊聊近况。

这【zhè】一批旧改都很【hěn】可能在年内入市，不少已经【jīng】出了【le】户【hù】型，只等预【yù】售证、土地证了。

有珠江新城的Last Dance，另【lìng】类小清【qīng】新【xīn】的罗边，准备【bèi】投【tóu】票推平的鹤洞...

花样很多，慢慢看。

冼村旧改

由于办公室在猎德附近，我每天上班都会经过冼村旧改。

眼看着它有一会，没一会的施工，确实挺唏嘘的。

作【zuò】为一个2015年正【zhèng】式全面【miàn】启动，总投资【zī】高达150亿【yì】的旧改【gǎi】，因为各种原因，推进得比较慢。

不过有一说一，隔壁安置房亮灯的村民，是越来越多了。

今年，融资区终于有了眉目。

3月份，保【bǎo】利以协【xié】议【yì】出让的【de】方【fāng】式，拿【ná】下两宗建设用地，据说准备【bèi】年内就动工。

项目【mù】命名为保利天御，计【jì】划建设3栋54F的超【chāo】高层【céng】住宅【zhái】，产品定位豪【háo】宅，户【hù】型建面约240-450㎡。

按照【zhào】20万+的吹【chuī】风【fēng】价【jià】来算，上车价要接近半【bàn】个小【xiǎo】目标，瞄准的是【shì】城市塔尖人群。

作为珠江新城最后【hòu】一个住宅新盘【pán】，保利天御不【bú】太【tài】缺客【kè】户，稀【xī】缺性就是价【jià】值的体现。

入市可能性☆☆☆，关注度☆☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆☆

新市头旧改

案名为方圆滨江壹号，是一个位于客村的超小型旧改。

项【xiàng】目占【zhàn】地仅【jǐn】有2.7公顷【qǐng】，规划了【le】7栋9-20层的高层住宅，包括回迁房【fáng】、政府安置房以及商【shāng】品房。

其中，商品房住宅主要在A1#、A2#两栋，货量只有280套。

目【mù】前，透露出【chū】的户【hù】型有【yǒu】建面约93平-104平2+1房两厅【tīng】两卫、107平三房两厅两卫【wèi】以【yǐ】及132平四房两厅两卫。

项目最大的优势是望广州塔+客村地铁站旁边，通勤和景观都不错。

广州塔，从来不缺爆点，旁边的楼盘一样。

项目吹风11万/平，上车价估计在1000万左右。

不过，内部比较复杂，有底商+回迁房【fáng】+政府房源，对【duì】于1000万+的【de】客【kè】户【hù】来说，私【sī】密性不够。

四季和颂卖的不错，可能更加给开发商带来了信心。

280套左右的货量，开发商不急，反正等风来。

这个盘，造势造了两年多，要怎么卖只取决于开发商对市场的研判。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆☆

双沙旧改

上【shàng】一【yī】个巨无霸旧改万科黄埔新城入市后，市场反【fǎn】响【xiǎng】还不错，不【bú】由得让【ràng】大家期待双【shuāng】沙旧改的入市【shì】。

然而【ér】，以双沙【shā】合作【zuò】方合景、天伦的财务实力，没法独自【zì】推进旧改。于是，他们【men】找来了知识【shí】城【chéng】做大股【gǔ】东。

三家开发【fā】商【shāng】都需要商品【pǐn】房快速入市回血，所以项目年内跑出来问题【tí】不【bú】大。

双沙位于【yú】老【lǎo】黄埔的中【zhōng】心区域，向西走一点是文【wén】冲，向东走一点是庙头【tóu】。

公共交通上【shàng】，拥有13号线双岗【gǎng】站以及5号线东延【yán】线【xiàn】双沙站双地铁配【pèi】置【zhì】。

值得注意的是，双沙有好几【jǐ】块居【jū】住用地【dì】可以南向望江，这是很【hěn】多老黄埔旧改没【méi】有【yǒu】的【de】。

这也是【shì】一个【gè】巨无霸项目，建【jiàn】新总【zǒng】建筑【zhù】面积近240万平，势必会冲击【jī】整个老黄埔【pǔ】市场。

不【bú】要忘了，建面570万【wàn】平的黄埔新城【chéng】，还在卖【mài】第一期组团！还有【yǒu】城【chéng】投入【rù】主【zhǔ】后的庙头，也在抢时间。

这几个大型旧改，估计能打架好几年。

整体来看【kàn】，双沙位置更【gèng】好【hǎo】，还有江景【jǐng】+双地铁【tiě】，定位肯定【dìng】会比几个盘要高【gāo】一点。

双沙定价肯定是会钻，城光涨价后和臻珑府星航之间的空子。

部分望江组团，估计会和内部不望江的组团拉开价差。

在广州城区，南向望江=贵。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

鹤洞旧改

这么多年来，由于不少留守户没有签约，鹤洞旧改一直推进不顺利。

4月份，鹤洞村【cūn】准【zhǔn】备强势推【tuī】进这一难题，投票强【qiáng】制【zhì】收回土地，拆除建筑。

鹤洞旧改体量不大，如果一切顺利，商品房年内能跑出来。

鹤【hè】洞旧改位于鹤洞大桥桥【qiáo】脚，广钢和广船的【de】中间，一江【jiāng】之隔【gé】就是海【hǎi】珠。

广【guǎng】船【chuán】均价都【dōu】已【yǐ】经卖到8万+，甚至有【yǒu】大户型卖到了10万+，广钢【gāng】的朗阅【yuè】也【yě】卖到了7万/平。

鹤洞，这个比较偏精品的项目【mù】，论居住、江景打不过广船，论【lùn】配【pèi】套打【dǎ】不【bú】过广钢，要【yào】想打【dǎ】广船【chuán】和广【guǎng】钢，只能从价格上下手【shǒu】了。

要知道，今年荔湾芳村特别卷，14个新【xīn】盘嗷嗷待哺，鹤【hè】洞想分【fèn】一【yī】杯羹【gēng】，不容易啊【ā】。

入市可能性☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆

小坪旧改

这个是老熟人了，项目案名为佳兆业城市广场。

从2020年筹备入市到现在，融资一期【qī】组【zǔ】团已经【jīng】封【fēng】顶【dǐng】了，项【xiàng】目还没开盘。

下面这张图，是我们在去年5月踩盘时候拍的...

主要原因还是佳兆业没钱，拿不到土地证和预售证。

项目首期户型为建【jiàn】面约【yuē】79-123平的9-20房【fáng】，吹风价5.9-20.5万/㎡。

小坪旧改属于泛白云新城板块，但其实离白云湖很近。

相对白云湖【hú】，小【xiǎo】坪的位置【zhì】更好【hǎo】、有地铁、有学校，还【hái】是一个大片区的旧改推进【jìn】，但【dàn】想在如今的市场，卖到6万+，属于是在【zài】梦里了。

现【xiàn】阶段，3.9-20.2万/平的【de】白云湖【hú】和9-20万/平的白云新城，楼市去【qù】化表现算【suàn】不上优秀，佳兆业想卖得好，也【yě】只能被迫【pò】卷。

小坪【píng】旧改的体量【liàng】有大约【yuē】9000户，还是旧改孵化的，价格上能做比较大【dà】的浮【fú】动，有战【zhàn】略【luè】空间。

近期，有粉丝在群里爆料：“小坪已经复工了”

现在就看佳兆业能不能咬咬牙，把土地证和预售证啃下来了。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

罗边旧改

案名为星河·盛世锦城，这个项目前两天聊过，就不展开太多了。

总结一下【xià】，拿了土地证，融资区【qū】项目突破正负零，展示【shì】中心也【yě】搞得【dé】差【chà】不多了【le】。

已经接近拿证，很有可能是这一批里最快开盘的项目。

相对【duì】于创新城【chéng】其它的越秀新盘，罗边旧改距离7号线【xiàn】板桥地【dì】铁站更近，低密度+低楼【lóu】层的【de】居住【zhù】舒适【shì】度【dù】要更好，教育配【pèi】套上【shàng】则要稍微弱一点。

这【zhè】个项【xiàng】目离还【hái】没开盘的【de】星汇锦【jǐn】城很近，有粉丝评论说：“这是锦城之战，盛世锦城VS星汇【huì】锦【jǐn】城！”

值【zhí】得注意【yì】的是【shì】，罗边有个融资地块的【de】容积率【lǜ】甚至只有2.09，在一堆容积率9-20的糙【cāo】汉旧【jiù】改里，是个罕见的【de】小清新。

罗边也没什么产业任务，现阶段创【chuàng】新【xīn】城吃好琶【pá】洲、大【dà】学城、万【wàn】博的外溢，就够这几个【gè】盘活的【de】滋润了。

一句话，好好卖楼。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆