曾喊出千亿目标【biāo】的领地控【kòng】股再陷债【zhài】务【wù】违约 未来将走【zǒu】向【xiàng】何方？-环球关注

房企违约又添一例。近日，领地控【kòng】股集团有限【xiàn】公司【sī】（简【jiǎn】称“领地控股”）发布公告称，公司【sī】此前已展期一【yī】年的1.1943亿美【měi】元票据再次【cì】违【wéi】约。

【资料图】

领地控股的“流动【dòng】性”紧张有迹可循【xún】。在销售额方面，领地曾喊【hǎn】出“千亿目【mù】标”，但销售业【yè】绩【jì】至今与目标相比仍有较大差距。在【zài】业内人士【shì】看【kàn】来，其现金流与到期债务【wù】不匹配【pèi】，到期债务【wù】较为集中且【qiě】规模【mó】相对较【jiào】大，是【shì】二次违【wéi】约的重要原【yuán】因。

领地控股曾喊出“千亿目标”，但【dàn】销售【shòu】业绩至今【jīn】与目标相比仍有较大差距【jù】。图/IC photo

已展期一年的美元票据再次违约

领【lǐng】地控股再次违约的该笔票据是此前领地控股为交换旧票据而发行的【de】新票据。9-20，领地控股发【fā】行本【běn】金总额1.5亿美【měi】元的【de】票据【jù】，其按年利率12%计息【xī】，在9-20及9-20期末支付，到期【qī】后，该【gāi】笔票据的本金总额【é】1.2273亿美元仍【réng】未偿还。9-20，领地控【kòng】股宣布【bù】发行于2023年到期【qī】的1.1943亿美元【yuán】、年利率12%的【de】优先【xiān】票据，票据期限为364天【tiān】，以置换上【shàng】述1.5亿美元票据的未偿还本金额最少约1.1046亿美元（或90%）。交换要【yào】约的目【mù】的【de】是再融资未偿还票据及改善公司的流动资金状况【kuàng】。

公告披【pī】露，新票据于9-20到【dào】期。然而，在【zài】到期时，领地控股未能支付有关本金，将构【gòu】成一项违约事件【jiàn】；在到期【qī】后30天宽【kuān】限期届【jiè】满时【shí】仍未能支付有关【guān】利息，也【yě】将构【gòu】成一项违约事件。

公【gōng】告称【chēng】，鉴于房【fáng】地产行业及金融环境，该集团可供偿【cháng】还海【hǎi】外债务的【de】资金受【shòu】压。根【gēn】据政策规定，集团绝大部分在岸现金必须【xū】存放【fàng】于指定银行账【zhàng】户作严格的预售现金监管，以确保发展中物【wù】业能顺利完【wán】工【gōng】。因此【cǐ】，即使集团【tuán】竭尽全力，截至【zhì】公【gōng】告日期，公司仍未支付新票据的全部本金【jīn】额【é】约1.19亿【yì】美元及其应【yīng】计及未付利息【xī】。

领地控股表示【shì】，集团正努力不懈地维持业务【wù】营运【yùn】稳定，加【jiā】快物业销售及【jí】收回销售付款【kuǎn】，以保障全体【tǐ】持有者的利【lì】益【yì】。虽然市场环境【jìng】紧张，集【jí】团仍【réng】对中国房地产市场【chǎng】持【chí】乐【lè】观态【tài】度，认为其将在促进房地产行业健康【kāng】恢复的政策后逐步复【fù】苏。

领【lǐng】地控股在【zài】公告中还表示，鉴于目前面对的【de】挑战，公司正【zhèng】考虑【lǜ】整体解决【jué】方【fāng】案，以全体持有者的利【lì】益【yì】为依据应对海外债务状况。公司将与财【cái】务顾问的潜在【zài】人选讨论，以【yǐ】评【píng】估集团的资本【běn】架构及流动资金，并【bìng】探索改善目前流动【dòng】资金状况的整体【tǐ】解决方【fāng】案选项。对此，公【gōng】司也将委聘盛德【dé】律师事【shì】务【wù】所担任其法【fǎ】律顾问，以支援其【qí】工作。公【gōng】司渴望与海【hǎi】外债权人商【shāng】讨及合【hé】作，寻求海外债权人【rén】支持【chí】公司寻找海外债务的整体解【jiě】决【jué】方【fāng】案，共同面对行业困难。

营收依赖成渝经济带及四川省

公【gōng】开信息显示，1999年，刘玉辉与兄弟刘山、刘玉奇在四川眉山【shān】市创立领地控股【gǔ】的【de】前身眉山宝马【mǎ】地产，2006年迁总部【bù】至成【chéng】都，从此【cǐ】开启全国化扩张历程【chéng】，成为【wéi】继【jì】蓝光【guāng】发【fā】展、新希望地产【chǎn】之后的又一个川派龙头房【fáng】企【qǐ】。9-20，领【lǐng】地控股在港交所上市。

在住宅产品上，领地【dì】控股拥【yōng】有蘭字【zì】系【xì】、观字系、悦【yuè】字系、天字系等经典产品系列。除了住【zhù】宅【zhái】及【jí】商业物业【yè】的开发与销售外，领地控股【gǔ】还【hái】持有部分自主开发的【de】商业物业作为【wéi】进一步【bù】投【tóu】资与运营，并从事酒店管理业务，形成三大【dà】产业板块——地【dì】产、商业、酒店。

领地控股的流动性紧张有【yǒu】迹可循。销售额【é】方面，领地曾喊【hǎn】出【chū】“千亿目标【biāo】”，但销【xiāo】售业绩至今与目【mù】标相比仍有较大【dà】差距【jù】。从财【cái】报数据来【lái】看，2022年，领地控股的销售情况并不乐观【guān】，全年合【hé】约销售【shòu】金额为137.22亿元【yuán】，同【tóng】比下降40.4%；合约销售建【jiàn】筑面积为190万平方米，同比减少约29.5%。

领地控股起步于四川，现阶段【duàn】销售【shòu】收入【rù】仍【réng】较为依赖成【chéng】渝【yú】经济带及四川省其他城市，亦【yì】加剧了市场风【fēng】险。分区域【yù】来看，京津冀地【dì】区、华中地区、成【chéng】渝经济带【dài】及四川省其【qí】他城市、粤港澳大【dà】湾区贡献【xiàn】的合【hé】约【yuē】销售【shòu】额，分别占集【jí】团2022年合约销售【shòu】总额【é】的约【yuē】1.1%、6%、82.1%及3.5%。由此可见，除了成渝经【jīng】济带及四川省其他城市【shì】之外，其他区域市场对【duì】其【qí】销售的贡献并不大。

截【jié】至9-20，领地控股的净资本负债比率约为0.99倍，而2021年同期则为约0.53倍。对【duì】于净资本负债【zhài】比率的增【zēng】加，领地控股在其【qí】年报中表示【shì】，主要【yào】是由【yóu】于2022年度亏损导致权益【yì】总额减少。此【cǐ】外，截至2022年，领地控股流【liú】动负债达【dá】434.91亿【yì】元，而【ér】现【xiàn】金及现【xiàn】金等价【jià】物仅为【wéi】25.96亿【yì】元。

“现金流与到期债务不匹配，到【dào】期债务较为集中且【qiě】规【guī】模相对较大，这【zhè】是领地控股【gǔ】二次违【wéi】约【yuē】的【de】重要原因。”同策【cè】研究院研究总监【jiān】宋红卫分析【xī】称，从其财务报表【biǎo】数据可看出，尽管领地控股积极自救，包括找四大资产管理【lǐ】公司处置资产【chǎn】，积【jī】极【jí】做项目销售推【tuī】广，但效果并【bìng】不理想【xiǎng】，去年其营销【xiāo】费用、成本均大【dà】幅上涨【zhǎng】，导致超过营收额，业绩亏损【sǔn】。

财报显示【shì】，2022年【nián】，领地【dì】控【kòng】股收益【yì】为139.79亿元【yuán】，同比下【xià】降【jiàng】7.1%；毛利亏【kuī】损【sǔn】19.996亿元【yuán】，较【jiào】2021年的毛利29.081亿元减少168.8%；截至9-20，领地控股毛【máo】利【lì】率约为-14.3%。此外，领地控股归属于公司拥有人【rén】的亏损达41.5亿元；净亏【kuī】损50.98亿元，同比下降900.6%；现金及银行结余约36.569亿元【yuán】。

推动债务重组或展期或是大概率事件

对于这【zhè】笔已展期一年的1.1943亿元美元票据【jù】再次违约，盘古智库高级【jí】研究员【yuán】江瀚【hàn】分析，领地控【kòng】股的债务【wù】违约可能【néng】是由于资金流动性【xìng】不足【zú】所致【zhì】。该公司【sī】在【zài】过去【qù】几年中大量投资【zī】房地产项目，但受到行业竞争加剧【jù】等影响，回款速度【dù】放缓，现金流吃紧【jǐn】。此外【wài】，公司还涉及其他融资活动，如【rú】信托融资【zī】和股权【quán】质押等，这些融【róng】资行为进【jìn】一【yī】步增加了公司的债【zhài】务【wù】负担。在偿还债【zhài】务方面，由于公司的【de】现金流状况不佳，无法按时偿还债务，导【dǎo】致违【wéi】约情【qíng】况的发生。

除此【cǐ】之外，江瀚指出，领地控【kòng】股的管理层在财务【wù】管理【lǐ】方面或存【cún】在相应疏【shū】漏，或是导致公【gōng】司走向债务违约境地的原因【yīn】之一。在过【guò】去几年中，公【gōng】司加大了对房地产项【xiàng】目【mù】的投资力【lì】度【dù】，但【dàn】并没有对项【xiàng】目风险进行充分评估和管理【lǐ】，这些【xiē】行为可能增加了公【gōng】司的【de】财务风险。

在58安【ān】居【jū】客研究院【yuàn】院长张波看来，领地控股【gǔ】和其他出现【xiàn】债务违约的房企类似，由于前几年追求规模化，融资层【céng】面过于激进，而【ér】去年销售现【xiàn】金回流【liú】大比例减少，导致现金流紧张，同时亏损面进【jìn】一步扩大【dà】，盈利能力趋弱。从而其【qí】偿债【zhài】能【néng】力受到明显影【yǐng】响，现有【yǒu】的现【xiàn】金流不足以覆盖【gài】短期债【zhài】务【wù】。

中【zhōng】国企业【yè】资本联盟副理事长柏【bǎi】文喜【xǐ】表示，领【lǐng】地【dì】控股再次【cì】违约，主要是楼市恢复未达预期【qī】造成回款不足，叠【dié】加【jiā】出险中小房企仍面临融【róng】资不【bú】畅【chàng】的问题，造成企业流动性不【bú】足所致。

在此背景下【xià】，展望领地控股未来【lái】的发展，江【jiāng】瀚指出，由于领地控股已经出现【xiàn】了债务【wù】违约情况，信誉受损，可能会面临融资难度【dù】加大、资金链紧张等【děng】风险。同时，受到行业竞争等因【yīn】素【sù】的【de】影响【xiǎng】，公司【sī】的业务发【fā】展也可能受【shòu】到影【yǐng】响。由于公司面【miàn】临的挑战较多【duō】，未来发展【zhǎn】前【qián】景存在不确定【dìng】性。而在宋红卫看来，尽管【guǎn】领地控【kòng】股【gǔ】在积极自【zì】救，但由【yóu】于地产行业【yè】大趋势已经确立，销售短期内【nèi】难以改观，外部融资【zī】通道受阻，前【qián】景或不乐观【guān】。

对【duì】于已出现债【zhài】务【wù】违约的领地控股而言，除了促进【jìn】销售【shòu】回款并通过资产【chǎn】处置“补血”之外，与【yǔ】债券持有人【rén】积【jī】极沟通寻求解决方案，也同等重要。张波指出【chū】，从领地控【kòng】股的发展来看，全面清偿【cháng】债务【wù】依然【rán】需要一定时间，未来【lái】推【tuī】动债务重【chóng】组或【huò】者大额债务展【zhǎn】期将是【shì】大概率事件。

“未来企业走向还有赖于债务【wù】重组【zǔ】、资产与业务重组，以及市场【chǎng】恢【huī】复与企业运营恢复的状况。也不排除因与债权【quán】人关系【xì】恶化，而被申请【qǐng】企业重整【zhěng】或破产清算【suàn】的可能【néng】。”柏【bǎi】文喜如是说【shuō】。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 赵琳