首席经济学家黄文涛：存量房贷利率调整的目的与影响

来源：中信建投证券研究　　文|黄文涛

【资料图】

存量房贷利率调整的【de】政策目标是减少【shǎo】提前还贷，一方面能够【gòu】帮助减少居【jū】民支出、修复居民脆弱的资产负债表【biǎo】，并在一定程度上通过“开源节流”帮助居民提高净【jìng】收入、促【cù】进【jìn】消费【fèi】支【zhī】出。另一方【fāng】面也能够帮助【zhù】部分【fèn】银行减少因提前【qián】还贷造【zào】成【chéng】的经营压力。

存【cún】量房【fáng】贷【dài】调整的影响和【hé】节奏【zòu】方面，2008年【nián】后金融危机【jī】周【zhōu】期【qī】，曾有银行对存量房贷利率进行打折。但本轮面临的【de】地产【chǎn】周【zhōu】期【qī】、政策刺激【jī】意图等截然不同，按照央行目前【qián】的表述，“自主协商，变更合约或新发贷款”或许意味着“因城施策”乃至根据不同银行、不同【tóng】合同条【tiáo】款【kuǎn】进行差异【yì】化调【diào】控。

9-20，中【zhōng】国人民银行、国【guó】家外汇管理【lǐ】局召开2023年下半年工作【zuò】会议【yì】，会议【yì】继续体现对房【fáng】地产市场平稳【wěn】健康发展的【de】政策【cè】支持，提到“指导商【shāng】业银行依法有序调整存量个人住房贷【dài】款利率”，对存量房贷利【lì】率的【de】再次表态，体现对人民银行对此的高度关注。

存量房贷利率调整的政策目标

调降存【cún】量房贷【dài】能够帮助银行减少提前还贷现象，也能够减少居【jū】民房贷支出、修复居民资产负债表。负债端【duān】房贷是大【dà】多数家【jiā】庭最大的债务负担，而利率则直接【jiē】影响【xiǎng】借【jiè】款【kuǎn】人每月的还【hái】款额，纵然平【píng】均房贷【dài】利【lì】率随LPR持续下行，但生息资产的收益【yì】率【lǜ】下【xià】行更快，长【zhǎng】期以【yǐ】往，居【jū】民【mín】的资产【chǎn】负债表有可【kě】能走向衰退。存量房贷利率下调可以直接减轻借【jiè】款人的财务负担。下调利【lì】率意味【wèi】着借款人每月需要偿还的【de】房贷【dài】金【jīn】额将【jiāng】会减少，修复居民【mín】的负债端。存量房【fáng】贷利率调整【zhěng】助【zhù】力促进消费，扩大内需，起到开源【yuán】节流的作【zuò】用。同时调【diào】整存量房贷利【lì】率进【jìn】一步降低【dī】居民资【zī】产【chǎn】负债表对【duì】于房地产市场的依【yī】赖。

存量房贷利率调整的节奏和幅度

从【cóng】历史上看，2008-2009年存量房贷利【lì】率下调已有先例，彼【bǐ】时最高优惠【huì】可达7折。但【dàn】本【běn】轮存【cún】量房贷利【lì】率调整背景大为不同，在【zài】上半【bàn】年金融统【tǒng】计数据新闻【wén】发布会中央行的表述为“按照市【shì】场化【huà】、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行【háng】与借款人自【zì】主协商变【biàn】更【gèng】合同约定，或者是新发放贷款【kuǎn】置换原【yuán】来的【de】存量贷款”。从方式上来说，由【yóu】于不同地【dì】区【qū】不同【tóng】个人的合同情况差【chà】异可能较【jiào】大【dà】，统一调整存量房贷利率的可能【néng】性较低，执行【háng】难度也较大，后续采取“因城【chéng】施策”的【de】概率【lǜ】较大。同时，比如新老贷款，不【bú】同【tóng】条款贷款的具体调整，也【yě】需【xū】要更详细的应对处理。央行强调【diào】“按照市场化、法【fǎ】治化原则”意味着存量房贷利【lì】率的调整是在【zài】借款人和【hé】商【shāng】业银行合理【lǐ】协商后的结【jié】果。

一、存量房贷利率调整的政策目标

调降【jiàng】存【cún】量房贷能够【gòu】帮助银行【háng】减少提前还贷现象【xiàng】。货【huò】币政策司司长邹【zōu】澜提到“提前还款客观上对商业银行的收益也有一【yī】定的影响”。借款【kuǎn】人选择提前【qián】还清贷款，银行将无法获得【dé】原计划【huá】的【de】全【quán】部利息收入【rù】。这在短期内【nèi】可能会对【duì】银【yín】行的【de】利润【rùn】产生【shēng】负面影响。而在收【shōu】回贷【dài】款后，由于银行净息差持续回落，传统贷款业务的盈利【lì】空【kōng】间持续被压【yā】缩，银【yín】行【háng】自【zì】营的压力上升，若原【yuán】本的用于贷款资金流入金融市场，可能会带来资金空转、脱实向虚的风险。但需要看到【dào】的是，调节存【cún】量贷款利率也【yě】会降低银行利【lì】润【rùn】，需要后续货【huò】币政【zhèng】策对银行进行支持。

调降存量【liàng】房贷能够减少居民房【fáng】贷【dài】支出、修【xiū】复居民资产负债表。邹澜司长在【zài】上半年金【jīn】融【róng】统【tǒng】计数据新闻发布会上提到，“因为理财收益率、房贷利率等价格【gé】关系【xì】已经发生了变化，居民使用存款或【huò】者减少其他投资【zī】提前偿还存量贷【dài】款的【de】现象【xiàng】大幅增加”。用中国外【wài】汇【huì】交易中心【xīn】的RMBS条件早偿率指数来衡量居民【mín】提前还款的情【qíng】况，2023年【nián】以来的早偿率指数达到【dào】了2020年以来的高位【wèi】。高早【zǎo】偿率的背后反应的是三年【nián】疫情导【dǎo】致的【de】居民【mín】资产负债【zhài】表受损，而疫后经【jīng】济【jì】属于弱修复【fù】的状态，叠【dié】加较高的失业率以及较弱的信心，居民体现“去杠杆”的行为。负债端【duān】房贷【dài】是大多数家庭最大的【de】债务负担，而利率则【zé】直接影响借【jiè】款人【rén】每月的还款额，纵然平【píng】均房贷利【lì】率随LPR持续下行，但【dàn】生息【xī】资【zī】产的收益率下行【háng】更快，长【zhǎng】期以【yǐ】往【wǎng】，居民的资产负【fù】债表有可【kě】能走向衰退。存量房贷利率下调【diào】可以直接减轻借款人的财务【wù】负担【dān】。下调【diào】利【lì】率意味着借款人每月需要偿还的【de】房【fáng】贷【dài】金【jīn】额【é】将会减少，修复居【jū】民的【de】负债端。

存量房贷【dài】利率调整助力促进【jìn】消费，扩大内需。9-20的【de】政治局会议中研判总需求不【bú】足仍是经济运行中的主要矛盾，并强调要扩大消费。9-20，恢复和【hé】扩【kuò】大消费20条措施发布，旨在充分发挥消费对【duì】经济发【fā】展【zhǎn】的基【jī】础性作用，不断【duàn】增强高质【zhì】量发展的持久动力。而存【cún】量房贷利【lì】率【lǜ】的调整【zhěng】为促进消费起到【dào】开源节【jiē】流的【de】作用，截止6月【yuè】，金融机构个【gè】人住【zhù】房【fáng】贷款余额【é】为386，000亿元，存量房贷利率【lǜ】若降低10BP，则【zé】对应【yīng】减少约400亿利息支出。与20条【tiáo】形成政策组合【hé】拳，将【jiāng】对消费【fèi】起到的支持作【zuò】用【yòng】。

调整存量房贷【dài】利率【lǜ】进一步降【jiàng】低【dī】居民【mín】资产负债表对【duì】于【yú】房地【dì】产市场的依赖。9-20的政治【zhì】局会【huì】议提到“适应【yīng】我【wǒ】国房地产市场供求关系发生【shēng】重大变化的新形势，适时调【diào】整优【yōu】化【huà】房地【dì】产【chǎn】政策”。进【jìn】入【rù】2023年以来，第一季度的【de】房地产市场有所起色【sè】，但在【zài】第二季度进入下行区间，各线城【chéng】市的成交面积走低、新【xīn】房【fáng】和二手房的【de】房价【jià】下降，叠【dié】加房企【qǐ】债务违约【yuē】压力【lì】大，中央研判我国房地产供求关系发生“重大变化”。下【xià】半年工作会中【zhōng】提【tí】到要支持房地产市场平稳健康发展，“将因城施策精【jīng】准【zhǔn】实施【shī】差【chà】别化【huà】住房信贷政策，继续引导个人住房【fáng】贷款利【lì】率和首付比例下行，更好满足居民【mín】刚【gāng】性和改善性住房需求。”在多年房住【zhù】不【bú】炒的坚持下，房地产市场的供求关系发生【shēng】了变【biàn】化，调整【zhěng】存量【liàng】房贷利率配【pèi】合限购等政策的调【diào】整有助于释放居民【mín】的改善性住【zhù】房需求，改善居民生活质量并维护房地【dì】产行【háng】业的平稳健【jiàn】康发展，并推【tuī】动家居等耐用品的消费

二、存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历【lì】史【shǐ】上看，2008-2009年存量房贷利率下调已有先例，彼时最高【gāo】优【yōu】惠可达【dá】7折。2008年时值【zhí】国际金融危【wēi】机，房地产【chǎn】市场低迷【mí】，经济【jì】增【zēng】长压力【lì】较大，人民银行扩大商业性个【gè】人住【zhù】房贷【dài】款【kuǎn】利率下浮幅度，而对于存量房贷【dài】的利率，央行表态，金融机【jī】构应按原【yuán】 贷款合同约定条款【kuǎn】，在综合评估风【fēng】险的基础上，自主确定【dìng】已发放【fàng】商业性【xìng】个人住房贷款尚未偿还【hái】部分的【de】利率水平。但在具体落实中，央行没有做出明确【què】规定。在【zài】后续跟进中，许【xǔ】多大行制【zhì】定存量房贷利率优惠政策，存量【liàng】房【fáng】贷利【lì】率优惠【huì】可达到7折，但有相关办理条件【jiàn】和限制。与当时情况相【xiàng】比，由于当前银【yín】行息【xī】差处【chù】于历史低位【wèi】，且存量房贷余额已是当年的十倍以上，且按揭贷款占【zhàn】总贷款比【bǐ】例提升【shēng】，达【dá】到之前【qián】的【de】存量房贷利率【lǜ】调整力度的可【kě】能【néng】性较小，需要观察【chá】后续政策【cè】的进一【yī】步指导。

本【běn】轮存量房贷利率调【diào】整背景大为不同，影响几何？在【zài】上半年金融统【tǒng】计数据【jù】新闻发布会中央行【háng】的表述为“按照市场化【huà】、法【fǎ】治化原则，我们支【zhī】持和鼓励商业银行与借【jiè】款【kuǎn】人自主【zhǔ】协商变【biàn】更【gèng】合同【tóng】约定，或【huò】者是新发【fā】放贷款置【zhì】换【huàn】原【yuán】来的存量贷款”。从方式上来说，由于【yú】不同地区不同个人的合同【tóng】情【qíng】况差【chà】异可能【néng】较大，统【tǒng】一调【diào】整存量房贷【dài】利率的可能【néng】性较【jiào】低，执行难度也较大，后续采取“因城施策”的概率较【jiào】大，同时，比如新老贷款，不同条款【kuǎn】贷款的具体调【diào】整，也需要更【gèng】详【xiáng】细的应对处【chù】理。央行强【qiáng】调“按照【zhào】市场化、法治化原则”意味【wèi】着存量【liàng】房贷利率的调【diào】整【zhěng】是【shì】在借款人和商【shāng】业银行合理协商后的结果【guǒ】。对于银行来说【shuō】，提前还款会【huì】带来【lái】对银行经营【yíng】的压力，而降【jiàng】低房贷利率也直接影响【xiǎng】其利润，按揭【jiē】贷【dài】款作为银行【háng】的【de】优质资产，并且按【àn】揭客【kè】户【hù】会对【duì】银行【háng】的【de】其他业务有衍生需求，客户流失不符合银行的利益，银行会综合【hé】权衡与客户协调。但从【cóng】客户的角度来说，不具有提前还【hái】款能力的客【kè】户可【kě】能【néng】议价能力有限，在与银【yín】行【háng】的协商中能获得的【de】让利较【jiào】小【xiǎo】。而且【qiě】从【cóng】法【fǎ】制化的原则来说，若全面统一降低存量房贷利率，房价下跌时【shí】降低合同利率，房价上涨时维持合同利率，实【shí】际上有转嫁房地产风险【xiǎn】的感觉，对房地【dì】产市场的平稳发【fā】展并无裨益。后续法制化【huà】、市场化的政策落实还有待观察【chá】。

第一，宏【hóng】观经济和金【jīn】融体系仍然面临海内外环境的【de】多重【chóng】扰动，国内【nèi】受到疫情余波【bō】、地产、地方政府债务的影【yǐng】响，国外受到贸易冲突、海外紧缩【suō】和极化思潮【cháo】的影【yǐng】响【xiǎng】，国【guó】内【nèi】经济发【fā】展【zhǎn】和改革都可能存在一定不确【què】定性。第【dì】二，既有政策落【luò】地效【xiào】果及后续【xù】增量政【zhèng】策出台进展不及预【yù】期，地【dì】方【fāng】政府对【duì】于中央政策的【de】理解不透【tòu】彻、落实不到位。第三【sān】，经【jīng】济增速放【fàng】缓，宏观经济基本面下行【háng】，经济运行不确定性加剧。第四【sì】，近期房地产市场较为低迷，国际资本市场风险传染【rǎn】也有【yǒu】可能诱发国内资【zī】本市场动荡。

黄文涛：经济学博士，纽【niǔ】约【yuē】州【zhōu】立【lì】大学【xué】访问【wèn】学者。现任中信建【jiàn】投证【zhèng】券首席经济学家、机构委、投委【wěi】会委员、研究发【fā】展部联席负【fù】责人，董【dǒng】事总经理。兼任【rèn】南开大【dà】学硕士导师、中【zhōng】信【xìn】研究【jiū】院资深研究员、中国保【bǎo】险协会人身险利率专家委员会特聘专家【jiā】等职。多次参与部委形势分析咨询及课题研究，多【duō】年荣【róng】获【huò】新财【cái】富、水【shuǐ】晶球、金牛奖【jiǎng】、保险资管协会【huì】等最佳分析师，2016年新财【cái】富固定收益第【dì】一名。

孙苏雨：中【zhōng】信建投证券【quàn】宏观分析师，清华大学【xué】金融【róng】学【xué】博士【shì】，负【fù】责货币政【zhèng】策、利率汇率、金融周期、经济比较、风【fēng】险等研究。

证券研究报告名称：《存量房贷利率调整的目的与影响》

对外发布时间：9-20

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄文涛 SAC 编号：S1440510120015

SFC编号：BEO134

孙苏雨SAC编号：S1440523070003