李嘉诚围猎出险房企

久未【wèi】在内地市场现身的长实，因为一宗对出险房【fáng】企【qǐ】的债【zhài】权收购【gòu】被【bèi】推上了风口浪尖。

近日，市场消息称，由龙光地产与合景泰【tài】富发展【zhǎn】联合打造的香港【gǎng】豪宅凯玥【yuè】项目相关债权或【huò】将变更【gèng】，李嘉诚【chéng】旗下的【de】长实集团【tuán】正【zhèng】与【yǔ】项目【mù】债权银行之一的汇丰进行接触，希望接手该项目【mù】相应【yīng】债权。

21世纪经济报道【dào】记者分别【bié】从接近合景、龙光的人士处证【zhèng】实【shí】了这一消【xiāo】息。但两家【jiā】房企对此反应【yīng】强烈，纷【fēn】纷跳出来【lái】罗列交易一旦达【dá】成将对之带来的“负【fù】面影响【xiǎng】”。更有市场声音直指，李嘉诚与【yǔ】长实此举是“趁【chèn】火打劫”，将两家出险房企推【tuī】入深【shēn】渊。

(相关资料图)

不得【dé】不承认的是【shì】，凯玥是合【hé】景、龙【lóng】光【guāng】这两家深陷债务泥淖的出险房企手上为数不多的优质资【zī】产，在日后【hòu】债务重组的方案沟【gōu】通中，这也是【shì】重要筹码。站在各自的立场【chǎng】，两家【jiā】房企的担忧与反抗，情【qíng】有可原。

但长【zhǎng】实、汇【huì】丰之间的【de】接洽，实在也不应该被【bèi】过【guò】分苛【kē】责【zé】。在本轮房企【qǐ】出【chū】险的周期中，并不乏金融机构通过合理渠道维护自身权【quán】益【yì】的先例，例【lì】如【rú】有银行接【jiē】管了房企的优质【zhì】项目，又如【rú】地方【fāng】城投参与金融机构【gòu】的出险项目债务重组等。

以【yǐ】此可见【jiàn】，汇丰【fēng】转让债【zhài】权，是正常的商【shāng】业【yè】行为【wéi】。这在【zài】日后出险房企【qǐ】的债权分解【jiě】和【hé】处置中，或将持续见到。合景、龙光的“出头”，则是出险房企、金融【róng】机【jī】构之间博弈的侧影。

重要的筹码

合景、龙光在意凯玥项目，并非没有缘由。

公开【kāi】资【zī】料显示，2017年，合景、龙光联合【hé】体【tǐ】以【yǐ】168亿港元的总价联合竞得这【zhè】宗地块【kuài】，其规划总建筑【zhù】面积超【chāo】76万平【píng】方呎【chǐ】（约7万平方米），为【wéi】临海【hǎi】大型市区住宅项目。根据【jù】测算，凯玥【yuè】项目总货值约超300亿港元。

鉴于【yú】这一【yī】项目的超高货值【zhí】，龙【lóng】光、合【hé】景均【jun1】将之加入到境外债重组的增信【xìn】范畴。接近龙光、合景的人士对21世纪经济报道记者透【tòu】露，“在推动境外债【zhài】重【chóng】组时，为了保【bǎo】障投【tóu】资人【rén】的权益，凯玥项目债权在两家公司计划重组的范畴之【zhī】内。”

龙光与合景【jǐng】，均是已【yǐ】经出现债务【wù】违约的房企，且【qiě】目前均在境外债【zhài】重组的【de】推【tuī】进过程中。

其中，龙光原【yuán】本计划在今年3月前推【tuī】出【chū】境外债重组方案，但几经【jīng】易稿【gǎo】，目前其整体方案还未【wèi】最终完成；合景【jǐng】则是于今年5月才正式【shì】宣布启【qǐ】动境外【wài】债重组【zǔ】，目前也尚没【méi】有重组的【de】时间进度表。

根据【jù】21世纪【jì】经济报道记者【zhě】从两家房企的债权人处获【huò】得的情况，两家【jiā】房企在与【yǔ】债【zhài】权人沟通的过程中，均将凯【kǎi】玥项目视作【zuò】重要【yào】资产【chǎn】。“这个是他们的筹码，项目【mù】货【huò】值高而且融资【zī】还比较克制【zhì】，比较好变现。”一位【wèi】境外债【zhài】投资者对21世纪经【jīng】济报道记【jì】者表示。

一位接近龙光的人士也【yě】对记者表示，“如果债权被转让，若【ruò】是【shì】成功了对境外【wài】债的【de】谈判【pàn】会带来很【hěn】大【dà】的【de】阻【zǔ】力，会【huì】陷入困境甚至失败，境【jìng】外【wài】展期谈判，相应的对境内【nèi】正常生产经营也会受到【dào】相应的影【yǐng】响，可【kě】能会引发一系列问题。”

这也侧面印证了，合景、龙光对这宗资产的倚重。

为了保住【zhù】这宗资产，合景、龙光还【hái】在全力【lì】地维持【chí】其正常经营。据合景、龙【lóng】光两家房【fáng】企所透露的消息，目【mù】前【qián】凯【kǎi】玥项【xiàng】目的银团贷款【kuǎn】兑付情况正常【cháng】，项目运作也正常。

汇丰的无奈

尽【jìn】管有【yǒu】超高货值，也被两家房企视作【zuò】是【shì】“救命稻草”，但凯玥的销售状【zhuàng】况，却不甚理【lǐ】想。

一个确认的事实是【shì】，凯玥【yuè】项目通过销售变现【xiàn】所能获得的现【xiàn】金流量，其实【shí】十【shí】分有限。

公【gōng】开资料显示，凯玥【yuè】项目于今【jīn】年【nián】1月入市【shì】，而根据【jù】凯玥项目的成交纪录【lù】册，截至9-20，凯玥仅售出【chū】3套房源，成交总价在1.64亿-1.85亿港元【yuán】之间，累计回收资金【jīn】约【yuē】5.32亿【yì】港元。

入市近半年，如此的销售成绩，或许就是汇【huì】丰【fēng】“急了”的原因【yīn】。从汇【huì】丰的业务情【qíng】况【kuàng】来【lái】看，受累于内地部分房企【qǐ】的业务表现，汇丰本身也处在【zài】挑战中。

可【kě】见的【de】事实是，过去这几年【nián】，受到内地部分房企【qǐ】表现的影【yǐng】响，汇丰房地产风险敞口高企。

根据【jù】汇【huì】丰去年年报，汇丰列账基准预期【qī】信贷损失为36亿美元，同比增加【jiā】45.2亿美元，其中有一部分【fèn】来自“内地商业房地产行【háng】业【yè】的现行【háng】发展而作【zuò】出的【de】准备【bèi】”。

据汇丰控股首【shǒu】席【xí】财【cái】务官艾桥智透【tòu】露，截至【zhì】去年底，对内【nèi】地商业地产的风【fēng】险敞口总额为168亿【yì】美元【yuán】，当中香港业务入账风险敞口为94亿美元。其【qí】预测2023财年【nián】的列【liè】账基准预期【qī】信贷损失提拨约为40个【gè】基点。

“汇丰和恒生的地产【chǎn】风险【xiǎn】敞口确【què】实比较【jiào】大，所以要把一些债权挪出去，处【chù】在比【bǐ】较可控【kòng】的范围。”一位香【xiāng】港金融机构的人【rén】士对【duì】21世纪经【jīng】济报【bào】道记者分【fèn】析道。

在此背景下，汇【huì】丰【fēng】接洽凯玥【yuè】债权【quán】转让，在资本市场【chǎng】看来，实乃常规操【cāo】作。

而据【jù】21世纪经济报道【dào】了解，长实已经通【tōng】过汇丰【fēng】与【yǔ】其他为凯玥提供贷款的债权银【yín】团【tuán】协商，意欲收购这【zhè】笔【bǐ】约【yuē】102亿港元贷款【kuǎn】的多数权益。一位【wèi】了解情况的人士称，此次银团权益出售，仅仅【jǐn】是汇【huì】丰【fēng】等少数银行的主张，大多【duō】数银行【háng】并没有【yǒu】出售计划。

长实的算盘

长实和凯【kǎi】玥地【dì】块，之【zhī】前也有渊源【yuán】。在2017年这宗地块的投标中，长实也曾参与其【qí】中，只不过败给了龙光【guāng】、合景【jǐng】的联合体。

而长【zhǎng】实【shí】在【zài】此时接洽【qià】债权收【shōu】购，很符合其擅长的商业操作方式，也【yě】即是“低买高卖”。这【zhè】两年，长实也不断【duàn】在中国内地、中国【guó】香【xiāng】港【gǎng】寻觅投资机会，目前成功的案例有，去年12月以远低【dī】于市场预期的价【jià】格中标【biāo】香港【gǎng】启德地【dì】块，以及【jí】现身在【zài】去年【nián】广州的【de】集中供地中。

因此，长实看中【zhōng】凯玥项目，在市场【chǎng】看来并不出乎意【yì】料。长实【shí】目前并未对外回应与这【zhè】宗交易的任何信息，但在资本市场看来，这宗【zōng】交易【yì】如【rú】若最终达【dá】成【chéng】，也是在正【zhèng】常的框【kuàng】架之内。

站在【zài】出险房企的立场，交易【yì】本身达成可能会【huì】带来【lái】的各种连锁反应的【de】确可能存【cún】在【zài】，但金融【róng】机【jī】构也并非等闲之辈，他们本身就有各种合【hé】规的渠【qú】道行使权【quán】利。

“出险房企的诉求无非就【jiù】是，债权人你【nǐ】跟我【wǒ】绑在一条船上，你不能够采取任何行动【dòng】，不能够催债，也不要【yào】行使任何【hé】权利。”一【yī】位不【bú】愿【yuàn】具名的券商【shāng】机构人【rén】士对【duì】21世纪【jì】经济报道记者分析。

可供对比的是【shì】，中信银行对佳兆业债权处置这一【yī】样本【běn】，中信【xìn】银行作为佳兆业的大债主，通过服【fú】务信托的模式接手其旗下位于深圳【zhèn】的多【duō】个优质项目，由中信城【chéng】开【kāi】负责【zé】融资【zī】代建【jiàn】并提供【gòng】一定资金盘活项【xiàng】目，而项目权益最终【zhōng】的分配则是要在中信银行和中信城开【kāi】收回对应【yīng】收【shōu】益后【hòu】，才能够归【guī】属【shǔ】于【yú】佳【jiā】兆业所有。

除此以外，在出【chū】险房企的化险名单上【shàng】，也并【bìng】不乏债权【quán】方直接接管项目【mù】的【de】事件，这在近两年来，并不【bú】罕见。

再【zài】将目光聚【jù】焦于凯玥项目，在许多【duō】资本市场人士乃至了解交易的【de】人士【shì】看来【lái】，也多数不认为【wéi】债权转让【ràng】之间有不合【hé】规矩的【de】地方。

“汇【huì】丰是【shì】债权人【rén】，即便要转让【ràng】，合景和龙光的话语权也不会太大。他【tā】们可以表达不同【tóng】意见，但最终结果见仁见智【zhì】吧。”一【yī】位了【le】解交易【yì】的人士分析称。

合景、龙光【guāng】的诉求，是当【dāng】下出【chū】险房企的侧影。他们意【yì】图改变什么，但手上【shàng】的筹码【mǎ】或许不【bú】支持。随着债务重组推进深水【shuǐ】区，金融机构【gòu】与出险【xiǎn】房企之间的博弈将【jiāng】会持续【xù】，还会有更多【duō】的合景、龙光【guāng】站出来【lái】，对【duì】金融机构说“不”。