产业园区配套宿舍未来潜力无限，运营企业如何突出重围？

今年，规范【fàn】、发展、支持住【zhù】房租赁【lìn】市场成为“两会”的关键词【cí】，各地纷纷【fēn】提出，要多渠道增加租赁住【zhù】房的供【gòng】给，积极推进集体土地建设租赁住【zhù】房的试点工作，加【jiā】强统筹【chóu】，重点在产【chǎn】业园区、交【jiāo】通便【biàn】捷的区域规划布局集【jí】体土地租赁住房，促【cù】进职住【zhù】平【píng】衡、产城融【róng】合。“十四【sì】五【wǔ】”期间，各地政府更是大力发展【zhǎn】保障性租赁住房，住房租【zū】赁被提高到国家【jiā】战【zhàn】略【luè】的层面上，解决好企业【yè】基层员【yuán】工【gōng】的住宿问【wèn】题，也成为【wéi】了解决城市住房问题的重点工作之一。

一、政策层面利好，产业园区配套宿舍发展潜力大

(一)产业【yè】园区中工业项目配套【tào】用地【dì】面积【jī】占比上【shàng】限由【yóu】7%提高到15%，提高部分主要用于建设【shè】宿舍型保【bǎo】障性租赁住房

今年6月【yuè】，国【guó】务院办【bàn】公厅【tīng】印发【fā】《关于加快发展保障性【xìng】租赁住房【fáng】的意【yì】见》，其中“土地支持政策”明确提【tí】到，租赁住房新【xīn】增部分【fèn】除【chú】了涉租赁用地建设成为保障性租赁住房，还有一种方式是【shì】将产【chǎn】业园【yuán】区【qū】中工业项目配【pèi】套建设行政【zhèng】办公【gōng】及生活服务设施的用地面积占项【xiàng】目总用【yòng】地【dì】面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于【yú】建【jiàn】设【shè】宿舍型租赁住【zhù】房。

目前，已经【jīng】开始落实这一方【fāng】案的城市主要是西安和【hé】合肥，西安落实将产业园【yuán】区中工业项目配套用地面积占比上【shàng】限由7%提高到15%的土【tǔ】地支【zhī】持政策，满足比亚迪【dí】在产业园【yuán】内建【jiàn】设保障性【xìng】租赁住房【fáng】的【de】需求，建设宿舍性租【zū】赁【lìn】住房12栋，4416套(间【jiān】)。此外，合肥允许【xǔ】国【guó】网安徽电力公司将配【pèi】套建【jiàn】设行政【zhèng】办公【gōng】及生活服务设施的用【yòng】地面积【jī】占项目总用地面积【jī】的比例由7%提高到10%，建设宿舍型租赁住【zhù】房134套(间【jiān】)。

产【chǎn】业【yè】园区利用更高比例的自有用地【dì】建设宿舍型租赁【lìn】住房，有助于节【jiē】约企业成本，同时在一【yī】定程度上解决企业【yè】员工住宿问【wèn】题，增加产业园租赁住房供【gòng】给，促进实现【xiàn】产业劳【láo】动者群【qún】体的住【zhù】有所【suǒ】居。

各城市积极出台非改租相关政策，缓解存量问题，增加租赁供应

近期，各地频【pín】繁【fán】发布“非改租”相关政策【cè】，随后，国常会再强调【diào】“改建保障性【xìng】租赁【lìn】住房”，这说明增加租【zū】赁供【gòng】应的重点【diǎn】或在【zài】发【fā】生变化，由新增租赁用地转向与【yǔ】存【cún】量【liàng】改造并重【chóng】，存量资产和控制资【zī】源极有可能成为长期宏观调控的灵活手段。对【duì】于发展租赁住【zhù】房来说，将旅馆【guǎn】、酒店、商业办公楼【lóu】、厂房、仓库等非【fēi】住【zhù】宅改建成租【zū】赁住房【fáng】，或者将非【fēi】住宅用地改成租赁【lìn】用地建设租赁住房也【yě】是【shì】有效的供应方式之【zhī】一。随【suí】着【zhe】“非改租”的落地，产业园区将释放出更多的存量资产。在此基础上【shàng】，由保障性租赁住房【fáng】政策，及产业园区劳动者居住措施【shī】所组成的【de】政策链【liàn】，也将进一步推动【dòng】职住平衡的【de】实【shí】现。

多地单列【liè】产【chǎn】业园区、工业用地配【pèi】建租赁住房【fáng】或建设集体宿舍【shě】奖补【bǔ】政策，财政端同步支持

截至目【mù】前【qián】，全国共有24个城市获得3年【nián】24亿【yì】的住房【fáng】租赁市场【chǎng】培育【yù】发【fā】展【zhǎn】中央财政资金支【zhī】持【chí】。除此【cǐ】之外，这些【xiē】城市为培育和发展住房租赁市场，在城市层面也安排了专项资金【jīn】，资金主要【yào】用于多【duō】渠道筹集租赁房源【yuán】。这其中，北京、广州【zhōu】等【děng】城【chéng】市的【de】奖补【bǔ】政策中，单列宿舍型租赁住房奖补政策明细【xì】，通过财政端支持，鼓励住【zhù】房租【zū】赁企业【yè】发展产业园配套企业宿舍。

表：部分城市宿舍型租赁住房相关补贴情况

城市分类补贴标准

北【běi】京集体土【tǔ】地建【jiàn】设租【zū】赁住房集体宿舍(使【shǐ】用面积20平方米以上，居住【zhù】人【rén】数4至8人)5万元/间

广州利用集体【tǐ】、国有建【jiàn】设用地【dì】建设租赁【lìn】住房建设集体宿舍型【xíng】租赁住房按【àn】建筑面积800元【yuán】/平【píng】方米

商【shāng】业、办公【gōng】、工业、酒店用房等非【fēi】住宅，经批准改造为租赁住房改【gǎi】造为集体宿舍型租赁住【zhù】房按建【jiàn】筑【zhù】面【miàn】积550元/平方米

为环卫工【gōng】人、公交【jiāo】司机等城市重要公共【gòng】服务群体提供租赁住房，且【qiě】租金接【jiē】受政府指导新【xīn】建租【zū】赁住房按建筑面【miàn】积1000元【yuán】/平方【fāng】米

改造租赁住房按建筑面积800元/平方米

实施品质化提升的租赁住房项目按建筑面积600元/平方米

数据来源：公开资料

提升产业园宿舍复合管理能力，做好园区的配套商、服务商

(一)产业园区配套宿舍运营难点重重

当下【xià】，研究生、博士生开始【shǐ】青睐工【gōng】厂【chǎng】，程序员离【lí】开大厂【chǎng】走进【jìn】工厂，越来越多的高【gāo】学历人群加入制造业。此【cǐ】外，职业技术院校【xiào】的学生未毕业就被抢空的现象也表【biǎo】明，伴【bàn】随着城市经【jīng】济的升级和发展，制造业【yè】劳动者的【de】规模在逐年【nián】增长。随之而【ér】来【lái】这些人的住【zhù】宿问题成【chéng】为产业【yè】园【yuán】业主需要解决的最重要的【de】问题【tí】。

由于制造业多为【wéi】劳动密集型企业，需要大【dà】量的劳动【dòng】者，使得产业【yè】园需要配套的宿舍规【guī】模体量【liàng】也在同步变大。同时，多数【shù】的产业园【yuán】均位于城市新区，周边的配套也【yě】不够【gòu】完善，结合以上，租赁【lìn】大社区应时【shí】而生。对【duì】于大社【shè】区而言，大体【tǐ】量【liàng】、人员密集将如何保障【zhàng】安全?随着劳动者【zhě】们【men】的消费升级，如何营造【zào】良好的安【ān】居【jū】环境?解【jiě】决了【le】租客的生理【lǐ】以及精神【shén】需求【qiú】外，对于企业而言，降本增效，提升【shēng】运营效【xiào】率【lǜ】也是难【nán】点。因【yīn】此，对于产业园区的【de】配套宿舍运【yùn】营【yíng】商来说，需要拥有全方位的“复合管理能力”，才【cái】能保障【zhàng】租客安全，为其提【tí】供安居宜居【jū】的生活环境，为业主提【tí】升【shēng】运营管理效率。

同时【shí】除了在运【yùn】营阶段【duàn】提供专业化的运营【yíng】服务，一个成功的【de】产业园配套员工宿舍项目【mù】从最【zuì】初定位就需要有经【jīng】验丰富的【de】企【qǐ】业宿舍运营商提供全方位的一【yī】体化综合服务，帮助企【qǐ】业规避建设【shè】租【zū】赁住房中【zhōng】的各种雷区。而【ér】中富旅居【jū】乐【lè】璟正是这样的一家有丰富成功运营经验的【de】运营商【shāng】。

(二)全链条综合服务，解决各类房屋问题

在各地提倡“非【fēi】改租”的当【dāng】下，有效盘活存量，丰【fēng】富市场【chǎng】供【gòng】给成【chéng】为【wéi】主要任务。但随之【zhī】而来的【de】各类【lèi】房屋【wū】问【wèn】题也【yě】是需要运营商去【qù】解决。因此，对于项目的改【gǎi】造应【yīng】当选择具有丰富经验、且客户满意【yì】度高的运营商。

中富【fù】旅居旗【qí】下乐【lè】璟生【shēng】活社区【qū】作为【wéi】面向产业园区的企业住宿服【fú】务品牌，拥有丰富的园【yuán】区运营经验【yàn】，能够从前【qián】期定位【wèi】开始介【jiè】入，从建设到后期运营，提【tí】供全【quán】链条综合服务方案。针对房屋面【miàn】积过大的问题，乐璟将房间【jiān】进行合理划分，打造干湿三分离、独立【lì】卫浴、多台盆设计【jì】，满足多【duō】人【rén】居住【zhù】的生活场景【jǐng】。与此同【tóng】时，随着越【yuè】来越多的高学历人才加入【rù】制造行业【yè】以及蓝领阶层逐渐的【de】低龄化，客群也更加注重私密性，因此，乐璟在【zài】房间内为每【měi】位租客【kè】设计【jì】大容【róng】量的独立衣柜，保障租客隐私。针对项【xiàng】目改【gǎi】造装修【xiū】时间【jiān】过长的问【wèn】题，乐璟引【yǐn】进了装配式装修，集【jí】成式卫浴大大减少了工期，降【jiàng】低甲醛危害的【de】同【tóng】时便于后期的维修【xiū】。

(三)通过大社区的复合管理，提供服务价值

当下，传统的宿舍管【guǎn】理运营效率低且数【shù】据信息化程度低，园【yuán】区内配套宿舍多为千间【jiān】以上的【de】大体量【liàng】规模。如何【hé】实现【xiàn】高效运营、低成【chéng】本管控以及安全运营，同时【shí】为【wéi】园【yuán】区内企业更【gèng】好地帮助企【qǐ】业留人，也成为大【dà】型租赁社区运营商【shāng】需要【yào】攻克的难题。因此，提升【shēng】大社区的复【fù】合运营管控能力【lì】，为园区企【qǐ】业和员【yuán】工【gōng】提供服【fú】务价值成【chéng】为重中之【zhī】重。

1.社区全周期、全方位的安全管理

对于产业园区内的大【dà】体量配套宿舍，人员较【jiào】为密集【jí】，安全成为首要【yào】条件。传统宿【xiǔ】舍【shě】管【guǎn】理中，主要通过【guò】基础的消防设备设施，以及安保【bǎo】人员来维持宿舍【shě】楼【lóu】宇的安全。这类管理属于被动管理【lǐ】，即事情发生了再去响应解决【jué】。而新型的宿舍型大社区，已经【jīng】将安【ān】全做到主动管【guǎn】理，即主动查找【zhǎo】安全隐患，将安全事故扼杀在萌芽中，极大程度降【jiàng】低安全事故。比如乐璟生【shēng】活【huó】社区，通过【guò】自主【zhǔ】开发国内首个智能【néng】公【gōng】寓管理系统【tǒng】，内嵌“云盾”模块【kuài】，利用智【zhì】能【néng】硬件和大【dà】数据将【jiāng】消防、入户安全、社区治【zhì】安融为【wéi】一【yī】体，高【gāo】度系【xì】统集成，实【shí】时后台监测响应，覆盖【gài】社【shè】区每【měi】个【gè】角落【luò】。这种主动防御式安全【quán】管理【lǐ】模式，为安全、舒适【shì】的社【shè】区树立坚实【shí】的“后盾”。

2.创造留得住人才的安居环境

乐【lè】璟生活社区除了提供基础的【de】住宿服务，也为【wéi】劳动者们【men】提供舒【shū】适的生活环【huán】境【jìng】和配套服务【wù】。在社【shè】区内配有大量公【gōng】共【gòng】空间，例【lì】如公共厨房、洗【xǐ】衣房【fáng】、快【kuài】递柜等，同时为了满足租客【kè】的休闲需求，设置了阅【yuè】览区、健身房【fáng】、观影区、篮球场等。

此【cǐ】外，由【yóu】于项目多位于【yú】产业园区内【nèi】，周边的生【shēng】活配套相对短【duǎn】缺，乐璟围【wéi】绕其生活社区，增【zēng】添了【le】大量生活【huó】配套设施和服务，建立了社区商业品牌——乐【lè】璟天地(LOGIN MIX)、乐璟小【xiǎo】铺(LOGIN STORE)等【děng】商【shāng】业【yè】体。同时，项目设置多样的增值服务【wù】，例如【rú】搬【bān】家【jiā】保洁【jié】、社群电商、私有社区等，满足【zú】租客多元化的生活需求【qiú】，也有助于【yú】带动社区及【jí】周边的经【jīng】济活力。

图：天津中新乐璟微电子生活社区公区

除【chú】了生活休闲配【pèi】套，乐璟【jǐng】还注重【chóng】租客的住宿【xiǔ】体验及福利，定期组织社群活动，为【wéi】租客提【tí】供良好【hǎo】的社交环境【jìng】，为企【qǐ】业更好【hǎo】地留住人才创造安居的环境。

3.技术驱动下，降低综合运营成本

在科技【jì】化、信息化【huà】的场景【jǐng】时代，搭建智能化住房【fáng】租【zū】赁系统已成【chéng】为【wéi】各家运营商的标配。过去传统宿舍主要靠宿管员【yuán】花30分【fèn】钟处理【lǐ】一个住户【hù】入住或退宿工作【zuò】、靠人工方式记录所有的水电表、花费大量【liàng】时间建表格算成本，效【xiào】率极【jí】低。住户的生【shēng】活需求，也未【wèi】必能及时【shí】响应，及【jí】时解决。对比【bǐ】乐璟生活社区的做【zuò】法是在社区布置“乐享住”智慧【huì】公寓【yù】管理系统后，大幅降低对于宿舍管理【lǐ】人【rén】员的依赖【lài】。系统【tǒng】自动【dòng】抄表，自动结算，实时反馈响应，管理人员可以腾出更多【duō】的时间去服务住客【kè】，解决【jué】住客【kè】问题。据了解，目前乐璟项目的【de】人房【fáng】比为1:200(效【xiào】率较【jiào】传统宿舍提升2倍)，有效地【dì】帮助【zhù】企【qǐ】业降【jiàng】低管【guǎn】理【lǐ】和运【yùn】营成本【běn】。

图：乐享住功能布局图

小结：

随着现【xiàn】在城【chéng】市郊【jiāo】区化发展以及【jí】产城融合【hé】的推进，加之【zhī】各大【dà】城市积极引【yǐn】进人才的当下，产业【yè】园区配套的企业员工宿【xiǔ】舍【shě】也将【jiāng】会成【chéng】为企【qǐ】业集团或是【shì】产业园吸引人才和留住人才的重【chóng】要方向。像中富【fù】旅居乐璟这样的企业【yè】，在政策的红【hóng】利【lì】下，通过自身【shēn】大社区的复合管理能力，做好【hǎo】产【chǎn】业园区【qū】配【pèi】套商、服务商，未来将在企业员工宿舍这个赛【sài】道大有作为。

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